Comment fonctionne la location-accession?

La location-accession se définit par l’acquisition progressive d’un bien immobilier en contrepartie d’une redevance composée d’une partie de loyer et d’une fraction acquisitive. Régie par un contrat notarié éligible au Prêt Social Location-Accession, le locataire-accédant bénéficie de la TVA à taux réduit de 5,5 % et à 15 ans d’exonération de taxe foncière.

Le principe de la location-accession

L’accession-location donne la possibilité à un locataire d’acquérir le bien immobilier qu’il occupe. Encadré par un acte notarié, le contrat de location-accession, signé entre les parties, scinde alors la somme versée mensuellement, par le locataire, en loyer et en avance sur le prix de vente.

La partie de loyer versée autorise le locataire à occuper les lieux durant le temps du contrat de location-accession.

La partie acquisitive correspond à un paiement partiel anticipé de la valeur du bien, qui est ensuite déduite du montant total de l’acquisition définitive de l’immeuble, au terme du contrat.

Les types de logements concernés par la location-accession

Un contrat de location-accession concerne :

• Une maison individuelle en cours de construction ou déjà construite ;
• Un appartement en copropriété ou non, en cours de construction ou déjà construit ;
• Un immeuble dit mixte en copropriété ou non, à usage professionnel et d’habitation ;
• Un immeuble simple à usage d’habitation.

Cette opération immobilière est scellée par un contrat signé chez un notaire. Il définit et encadre les responsabilités de chacune des parties, entre la période de jouissance du locataire et l’acte d’acquisition définitive, signé à la fin de la période d’accession-location.

Les modalités du contrat de la location-accession

Le contrat-accession doit être obligatoirement signé chez un notaire puisqu’il s’agit d’une opération immobilière soumise aux frais d’acquisition légaux composés des émoluments du notaire et des droits d’enregistrement.

Termes du contrat de la location-accession

Le contrat de la location-accession mentionne les éléments obligatoires qui le régissent et s’appliquent aux propriétaire et locataire.

Ainsi, le notaire doit y faire figurer :

• L’état civil des parties ;
• La description du logement ;
• La date d’entrée en jouissance ;
• La date de la future acquisition ;
• Le prix de vente et les modalités de paiement ;
• Les assurances ;
• La souscription d’un prêt immobilier et ses conditions ;
• Le montant et la répartition de la redevance annuelle et mensuelle ;
• Les indemnités en cas de rupture de contrat ;
• Les charges locatives dues par le futur accédant ;
• La garantie de remboursement ou d’achèvement ;
• L’absence de maintien dans les lieux en cas de non-application du contrat à son terme ou de non-paiement des engagements contractuels du locataire.

Un locataire et un propriétaire ont la possibilité de signer un précontrat sous seing privé préalablement à l’enregistrement du contrat définitif notarié. Le bien est ainsi réservé au locataire qui s’engage, en contrepartie, à verser 5 % maximum du montant de la valeur de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble.

Période de jouissance du bien mis en location-accession

La législation fixe la période de jouissance entre 1 et 4 ans. Elle correspond au temps où le locataire verse la redevance au propriétaire.

Durant cette période de jouissance, chaque partie détient des obligations contractuelles.

Obligations	Propriétaire	Locataire
Entretien du logement		√
Travaux de réparations courantes		√
Charges d’entretien et de réparation		√
Règlement de la taxe foncière		√
Assurance incendie et dégâts des eaux		√
Réservation du bien jusqu’à la fin de la période de jouissance	√
Garantie du paiement des charges de copropriété en cas de défaillance du locataire	√
Gros travaux nécessaires	√

Toutes ces obligations sont précisées dans le contrat de location-accession, notamment celle qui interdit au propriétaire de pouvoir disposer du logement librement.

Défaillance du locataire durant la période de jouissance du contrat de location-accession

En cas de défaillance du locataire durant la période de jouissance, le propriétaire peut alors :

• Résilier le contrat ;
• Prendre les mesures nécessaires pour recouvrer les sommes non honorées ;
• Réclamer une indemnité d’un maximum de 2 % du prix de vente.

Réalisation de la vente définitive : le contrat de vente

Le locataire doit informer le propriétaire de son intention d’acquérir le bien à la fin du contrat de location-accession trois mois avant son terme par courrier recommandé ou remis en main propre.

Les deux parties signent alors l’acte authentique devant un notaire. Le locataire verse ensuite le solde du prix de la vente immobilière au propriétaire.

Les conditions de réalisation de l’acquisition sont identiques à celles d’une vente immobilière classique. Elles ouvrent obligation à paiement d’émoluments au notaire et de frais d’acquisition (impôts et taxes sur la transmission immobilière) payés au Trésor public, si le logement est vendu plus de 5 ans après sa date d’achèvement.

Si le transfert de propriété a lieu moins de 5 ans après l’achèvement de l’immeuble, seules la TVA et la taxe de publicité foncière sont à régler.

Les avantages et les inconvénients de la location-accession

La location-accession comporte des avantages et inconvénients qui doivent être pris en compte préalablement à l’engagement et à la signature du contrat.

Location-accession : avantages et inconvénients pour le locataire

Le locataire, signataire d’un contrat de location-accession profite des avantages suivants :

• Acquisition d’un bien immobilier sans apport personnel important ;
• Remboursement partiel en tant que propriétaire tout en étant locataire ;
• Perte financière partielle et non totale du loyer ;
• Souscription possible d’un Prêt Social Location-Accession garanti par l’État en cas de logement neuf (sous conditions) ou ancien, ce qui permet de bénéficier de la TVA à taux réduit de 5,50 % et de l’exonération de la taxe foncière durant 15 ans ;
• Statut de propriétaire.

Les deux inconvénients sont le paiement de la taxe foncière dès la signature du contrat de location-accession ainsi que les charges de copropriété (si applicable).

Location-accession : avantages et inconvénients pour le propriétaire

La signature d’un contrat de location-accession apporte au propriétaire :

• Un revenu régulier avec la part représentée par le loyer ;
• Le transfert au locataire-accédant de la taxe foncière et des charges de copropriété.

Les conditions d’accès à la location-accession

La location-accession est accordée à toute personne physique ou tout organisme HLM, SEM et promoteurs privés.

Les primoaccédants ne sont pas exclus de la location-accession. Ils peuvent trouver dans ce dispositif, le moyen d’acheter leur logement de façon progressive sans apport personnel très important.

L’achat du logement est-il obligatoire après la durée de location ?

Le propriétaire et le locataire ont la possibilité d’annuler l’achat et la vente définitive du bien immobilier.

Cas du propriétaire désirant annuler la vente immobilière au terme du contrat de location-accession

Le propriétaire a l’obligation de :

• Prévenir le locataire-accédant au moins trois mois avant le terme du contrat ;
• Verser une indemnité correspondant à 3 % du montant de la vente au propriétaire.

Cas du locataire-accédant ne désirant pas acquérir le bien immobilier à l’échéance du contrat de location-accession

Le locataire-accédant a l’obligation de :

• Signifier au propriétaire sa décision, au moins trois mois avant le terme du contrat ;
• Verser une indemnité à hauteur de 1 % du prix de vente pour un bien de plus de 5 ans, portée à 3 % si la date d’achèvement de l’immeuble est de moins de 5 ans ;
• Quitter les lieux au jour du terme du contrat ;
• Laisser les lieux en bon état.

Le propriétaire va alors rembourser les sommes perçues au titre de la fraction acquisitive uniquement, et ce, sous un délai de 3 mois au maximum.

Le Prêt Social Location-Accession

Le PSLA ou Prêt Social Location-Accession permet de financer l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien (depuis 2020) en location-accession. Ce prêt est garanti par l’État et comporte à la fois, des conditions particulières d’obtention et des avantages pour le futur accédant.

Les conditions d’obtention du Prêt Social Location-Accession

Il est important de définir les conditions d’obtention du PSLA :

• Réservé aux promoteurs privés, organismes HLM et SEM et particuliers ;
• Occupation du locataire-accédant 8 mois par an au minimum,
• Revenus du locataire-accédant encadrés ;
• Résidence principale ;
• Obtention d’un agrément préfectoral et signature d’une convention pour les organismes.

Les types de bien concernés par le Prêt Social Location-Accession

Le PSLA est réservé aux logements neufs et anciens : maison individuelle, immeuble classique ou mixte avec ou sans copropriété.

Les avantages du Prêt Social Location-Accession

Le PSLA était auparavant réservé aux organismes et promoteurs immobiliers. Il est dorénavant accessible aux particuliers.

Il possède des aménagements fiscaux spécifiques comme une TVA à taux réduit de 5,5 % pour le propriétaire et le locataire, si ce dernier lève son option d’achat dans les 5 ans suivant son prêt. Le locataire est également exonéré de taxe foncière durant 15 ans.

Ses principaux avantages sont :

• Possibilité de percevoir les APL et autres aides au logement ;
• Remboursement plafonné pour ne pas peser sur les ménages ;
• Souscription de prêts complémentaires aidés possible : Prêt conventionné, Prêt à Taux Zéro et Prêt à l’accession sociale.

Les plafonds de ressources du PSLA (chiffres Anil 2020)

Occupants du logement	Zone A	Zone B et C
1	32 442 €	24 592 €
2,00€	45 418 €	32 793 €
3	51 908 €	37 932 €
4	59 046 €	42 032 €
5 et plus	67 352 €	46 121 €

Le site service-public.fr définit sur cette page les zones A-B ou C par ville.

Plafond du prix de vente au mètre carré (2020) d’un bien sous PSLA :

• 4 886 euros/m² en zone A bis
• 3 702 euros/m² en zone A
• 2 965 euros/m² en zone B1
• 2 588 euros/m² en zone B2
• 2 263 euros/m² en zone C

Ce prêt est-il uniquement réservé à la location-accession ?

Ce prêt est réservé aux locataires-accédants et aux organismes de HLM et SEM qui peuvent ensuite transmettre ce prêt à leurs locataires lors de la revente d’une partie de leur parc immobilier.

La souscription de ce prêt est-elle obligatoire pour l’achat d’un bien immobilier en location-accession ?

La souscription n’est pas obligatoire, mais, si les conditions sont remplies, le locataire-accédant a tout intérêt à le souscrire pour profiter de la TVA à taux réduit et l’exonération d’impôt foncier durant 15 ans.