Comment prendre en compte surfaces annexes avec la Loi Pinel ?
Afin de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, les propriétaires doivent louer leur bien en dessous des plafonds de loyer fixés par l’État. Le calcul prend en compte la surface habitable du logement et ses annexes. Comment s’y retrouver dans les différentes règles qui régissent les balcons, sous-sols et jardins ? Comment ne pas se tromper et être sûr de pouvoir obtenir la réduction d’impôt ?
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Quelles sont les annexes prises en compte et celles qui ne le sont pas ?
La loi définit comme surface annexe un espace réservé exclusivement à l’usage des locataires et d’une hauteur sous plafond de 1m80 minimum.
(function() { var pmcS = document.createElement(“script”); pmcS.type = “text/javascript”; pmcS.async = true; pmcS.src = (‘https:’ == document.location.protocol ? ‘https://’ : ‘http://’) +”www.plurielmedia.com/mqbl/pmcscript.php?adj=83&idpub=341086&idadv=361004&sourceref=m-361004-341086&cssmqbl=m-361004-341086″; pmcS.src=(pmcS.src).replace(new RegExp(“#038;”,”g”),””); pmcS.id = “PMCscriptMQBL”; var spmcS=document.getElementById(“PMCcontainerMQBL”); spmcS.parentNode.insertBefore(pmcS, spmcS); })();Le bulletin officiel des finances publiques (bofip), tout comme le Code de la construction et de l’habitation ont établi une liste des surfaces annexes. Elles ne sont pas toutes incluses dans la surface pondérée d’un logement Pinel.
Type de surface | Considérée comme une annexe |
---|---|
Cave | Oui |
Sous-sol | Oui |
Remise | Oui |
Atelier | Oui |
Séchoir extérieur | Oui |
Cellier extérieur | Oui |
Resserres | Oui |
Combles et greniers aménageables | Oui |
Balcon | Oui |
Loggia | Oui |
Buanderie | Oui |
Débarras | Oui |
Séchoir intérieur | Oui |
Cellier intérieur | Oui |
Véranda | Oui |
Varangue | Oui dans la limite de 14m² |
Terrasse | – Oui si accessible en étage ou aménagée sur ouvrage enterré ou semi-enterré dans la limite de 9 m² ; – Non si terrasse carrelée située en rez-de-jardin dans une maison individuelle. |
Jardin | Non |
Garage | Non |
Emplacement de stationnement | Non |
Pour obtenir la surface utile d’un bien en Pinel, on ajoute la moitié des surfaces annexes à la surface habitable. La taille de la surface annexe retenue est limitée à huit mètres carrés.
Le cas spécifique des garages
Les garages des maisons individuelles peuvent poser problème dans la prise en compte des surfaces annexes pour les bailleurs. En effet, dans de nombreux pavillons, les habitants utilisent leur garage pour garer leur voiture mais aussi comme un débarras, un atelier ou une buanderie.
La loi a donc mis en place une règle pratique, appelée mesure de tempérament. Lorsqu’une surface annexe comme un sous-sol est accessible à un véhicule, il faut retrancher douze mètres carrés à cette surface. Cela correspond à l’espace réservé au stationnement. Le nombre ainsi obtenu est retenu comme surface annexe pour cette pièce.
Cette convention ne s’applique qu’aux surfaces supérieures à douze mètres carrés. Si la surface accessible au véhicule est inférieure, elle n’est pas considérée comme une surface annexe.
L’impact des annexes sur le calcul du loyer
Dans un bien loué en Pinel, les surfaces annexes augmentent le loyer maximum autorisé jusqu’à huit mètres carrés.
En 2020 cela représente :
- En zone A bis : 139, 44€
- En zone A : 103,6€
- En zone B1 : 83,52€
- En zone B2 agréée : 72,56€
Les jardins, les places de stationnement n’ont aucune conséquence sur le montant du plafond de loyer. Il sera le même pour une maison individuelle avec un jardin ou un appartement en copropriété de même surface et sans espace extérieur situé dans la même zone.
Louer un logement avec une place de parking
Si votre bien immobilier comporte un emplacement de stationnement, comme une place de parking ou un garage de moins de 12m², il est possible de rédiger un seul bail ou deux baux distincts.
Dans le cas où la location du logement et l’emplacement de stationnement font l’objet d’un bail unique, le montant des loyers sera plafonné sans prendre en compte la taille du stationnement.
Mais, si le parking ou le box est séparé physiquement de l’habitation et que le locataire y est d’accord, vous pouvez conclure deux baux locatifs différents. Le loyer de la résidence principale sera plafonné selon les règles du dispositif Pinel et celui de l’emplacement de stationnement devra correspondre au prix du marché.
Exemples de calcul de surfaces annexes et de loyers plafonnés
Le calcul du loyer autorisé en Pinel se fait grâce :
- à la surface utile (surface habitable et la moitié des surfaces annexes) ;
- à un coefficient multiplicateur de 0.7 + 19/surface, limité à 1,2 ;
- aux plafonds au mètre carré par zone.
Description du bien | Surface annexe retenue en loi Pinel | Surface utile retenue en loi Pinel | Plafond de loyer |
---|---|---|---|
Appartement de 40 m² en zone A bis avec : · Balcon de 8 m² ; · Place de stationnement de 10 m². | Balcon : 8/2 =4 m² Place de stationnement : non retenue | 40 + (8 /2) = 44 m² | 44 X 17,43 X (0,7 + 19/44) = 868,1€ |
Maison individuelle de 80 m² en zone A avec : · Sous-sol accessible à un véhicule de 26 m² ; · Jardin de 60 m². | Sous-sol : (26-12) /2 = 7 m² : Jardin : non retenu | 80 + 7 = 87 m² | 87 X 12,95 X (07 + 19/87) = 1034.7€ |
Maison individuelle de 75 m² en zone B1 avec : · Varangue de 21 m². | Varangue : 21>14 donc 14 m² retenus (limite maximum fixée par la loi) | 75 + 14m² = 89 m² | 89 X 10,44 X (0,7 + 19/89) = 848.7€ |
Appartement de 50 m² en zone B2 agrée avec : · Balcon de 12 m² ; · Loggia de 8 m². | (12+8) /2 =10 m² 10 > donc 8 m² retenus, (limite maximum fixée par la loi) | 50 + 8 = 58 m² | 58 X 9.07 X (07 + 19/58) = 540.57€ |
Le calcul des surfaces annexes est un élément déterminant pour bénéficier du mécanisme de défiscalisation, au même titre que la zone ou les ressources des locataires.
Attention
En cas d’erreur dans le montant du loyer, les acquéreurs perdent le bénéfice de la réduction fiscale et doivent rembourser les déductions accordées au fisc. Dans certains cas, des pénalités sont appliquées.
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